Die Sondereigentumsverwaltung kümmert sich um Ihre einzelne Wohnung, nicht um das Haus. Sie ist der Gegenpart zur WEG-Verwaltung: Diese verwaltet das Gemeinschaftseigentum im Auftrag aller Eigentümer, jene Ihr Mietverhältnis im Auftrag von Ihnen allein — Mieterauswahl, Mieteinzug, Nebenkostenabrechnung, Mängel in der Wohnung.
Was ist Sondereigentumsverwaltung?
Die Verwaltung dessen, was Ihnen allein gehört: Ihre Wohnung samt allem, was hinter der Wohnungstür liegt. Der Verwalter handelt dabei in Ihrem Auftrag und nur für Sie — rechtlich ein Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB, kein Amt nach dem Wohnungseigentumsgesetz.
Vermieten Sie Ihre Eigentumswohnung, übernimmt sie alles, was sonst bei Ihnen landet: Mieter finden und prüfen, Mietvertrag, Miete einziehen, Mahnwesen, Nebenkostenabrechnung an den Mieter, Schadensmeldungen, Übergaben.
Worin unterscheidet sie sich von der WEG-Verwaltung?
In Auftraggeber, Gegenstand und Vertrag. Beides zu verwechseln ist der häufigste Irrtum bei Kapitalanlegern — und der Grund, warum manche Eigentümer glauben, sie hätten bereits eine Verwaltung, die sich um ihren Mieter kümmert.
| WEG-Verwaltung | Sondereigentumsverwaltung | |
|---|---|---|
| Auftraggeber | die Eigentümergemeinschaft | Sie allein |
| Gegenstand | Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung | Ihre Wohnung und Ihr Mietverhältnis |
| Bestellung | Beschluss der Versammlung, § 26 WEG | Vertrag mit Ihnen, § 675 BGB |
| Abrechnung | Hausgeldabrechnung an die Eigentümer | Nebenkostenabrechnung an den Mieter |
| Ansprechpartner des Mieters | niemand | der Verwalter |
| Kosten umlagefähig? | nein | nein — Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten |
Wann lohnt sie sich für einen einzelnen Eigentümer?
Wenn Sie nicht am Ort wohnen, wenn Sie mehrere Wohnungen haben oder wenn Sie schlicht keine Anrufe über eine defekte Therme bekommen möchten. Der Nutzen steigt mit der Entfernung und mit der Zahl der Einheiten — bei einer Wohnung im Nachbarhaus rechnet sich das selten.
Ehrlich gesagt: Wer nebenan wohnt, handwerklich versiert ist und einen langjährigen Mieter hat, braucht uns dafür nicht.
Warum ist die Frist nach § 556 BGB der eigentliche Punkt?
Weil sie eine Ausschlussfrist ist. Sie müssen dem Mieter die Nebenkostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen (§ 556 Abs. 3 BGB). Versäumen Sie das, können Sie eine Nachzahlung nicht mehr verlangen — ein Guthaben müssen Sie trotzdem auszahlen.
Und hier liegt die Falle: Ihre Nebenkostenabrechnung baut auf der Hausgeldabrechnung der Gemeinschaft auf. Kommt die spät, wird Ihre Frist eng. Genau deshalb ist es kein Zufall, wenn beides aus einem Haus kommt.
Was übernimmt KEIMAN konkret?
Mieter finden und prüfen
Bestandsaufnahme, Mieteinschätzung, Veröffentlichung, Besichtigungen, schriftliche Selbstauskunft und Bonitätsprüfung vor dem Vertrag.
Geld und Abrechnung
Mieteinzug, monatliche Kontrolllisten über rückständige Beträge, Mahnwesen, Nebenkostenabrechnung an den Mieter innerhalb der Frist.
Technik und Übergabe
Schadensmeldungen, Beauftragung aus dem eigenen Handwerkerstamm, digitale Objektabnahmen und Übergaben per Tablet.
Was kostet Sondereigentumsverwaltung?
Üblich ist ein monatlicher Betrag je Einheit oder ein Anteil der Nettomiete. Was es bei uns kostet, hängt vom Objekt ab: eine Einzelwohnung in einer Anlage, die wir ohnehin verwalten, ist etwas anderes als eine Wohnung am Rand des Einzugsgebiets.
Wir sehen uns das an und nennen Ihnen eine Zahl, die auch nach drei Jahren noch gilt. Pauschalpreise aus dem Internet helfen Ihnen an dieser Stelle nicht weiter.
Was spricht dafür, beides aus einem Haus zu nehmen?
Die Zahlen liegen dann schon vor. Wir verwalten rund 1.200 Wohnungen in etwa 100 Häusern am Mittelrhein — verwalten wir auch die Gemeinschaft Ihres Hauses, kennen wir die Kostenpositionen aus erster Hand und müssen nicht auf die Abrechnung eines fremden Verwalters warten, um Ihre Mieterabrechnung zu bauen.
Kommt der Wasserschaden, ist außerdem nur eine Stelle zuständig statt zwei, die sich abstimmen müssen. Für unsere Verwaltungsobjekte sind zusätzlich Bereitschaftsnummern hinterlegt.
Wo bieten wir das an?
Im selben Gebiet, das wir auch verwalten: am Mittelrhein zwischen Bonn und Koblenz, dazu Westerwald und Eifel. Der Radius ist bewusst klein — bei einer Schadensmeldung zählt, wie schnell jemand vor der Tür steht, nicht wie groß das Gebiet auf der Landkarte ist.
Die Orte im Einzelnen und unsere Objekte dort stehen auf der Seite Hausverwaltung. Wie eine Hausgeldabrechnung entsteht, erklären wir separat.
Wohnung verwalten lassen?
Sagen Sie uns, um welche Wohnung es geht und ob sie vermietet ist. Wir sehen uns das an und machen einen konkreten Vorschlag — auch dann, wenn wir Ihnen abraten.